联系我们CONTACT US

  • 义乌乔尔电动工具有限公司
  • 地址:中国 浙江 义乌市 北苑工业区
  • 电话:86 579 85059000

您现在所在的位置是: > 环亚ag手机效果好AG发财网 > 环亚ag手机效果好AG发财网

困局之下,地产何去何从?

html模版困局之下,地产何去何从?

11月11日,克而瑞研究中心副总经理杨科伟与平安证券探讨10月房地产市场及企业表现情况。

以下为核心观点及问答内容,个人观点,不代表机构

01

困局之下,地产何去何从?

(一)行业整体情况

整个行业基调都在下降,供求均遇冷,但央行提出“两个维护”后,监管层接连发声,按揭端已转好放松,下调利率,缩短房贷周期,保证交易平稳,10月成交已有筑底信号,降幅收窄。目前资金面变化还停留在居民新房领域按揭端的维稳,对二手房贷款额度仍不足,这也和房企信用事件相关,要将有限的贷款资金留给新房。企业信用修复需要更长时间。各地更加强化预售资金监管,对企业资金链修复更雪上加霜。房地产税试点进入实操阶段,同时房企“以价换量”效果逐渐消退到“跌无可跌”,加剧买房观望情绪。

(二)新房情况

10月新房成交环比小幅下跌1%,同比降幅较9月收窄至27%(9月同比下降36%),跌幅趋缓,有筑底信号。各能级城市中一线城市韧性较强,新房环比升7%,同比降幅收窄至15%;项目端监测情况看,虽然成交数据比较好,但是市场热度一般,北上处于成交低位,北京新房打折,新盘不再是日光,需要渠道找客户;上海新房入围积分降低,个别楼盘主动延长认筹时间。广州成交创今年新低,出现降价、首付延期现象;深圳个别盘日光,但也有出现佣金比例提升、折上折、返佣现象;一线城市市场整体比较分化。三线城市10月新房成交改善尤为明显,同比下降 31%,同比降幅较9月收窄16pct( 9月同比下降47%),主要是“以价换量”起到促销效果;但同时低能级城市也有“以价换量”失效现象。

(三)二手房情况

二手房没有出现筑底现象,还是受信贷影响,重点城市二手房成交连续7个月下跌,10月环比下降21%,同比跌幅达46%,几近腰斩。10月成交量创2020年2月以来新低,只比2020年2月略好一点。京沪深杭等热点城市成交跌幅均在60%以上,深圳跌幅最甚达89%,青岛跌幅80%以上,东莞厦门跌幅70%以上。一般二手房成交是新房的先行指标,成交压力也会传导至新房。

(四)土拍市场

10月全国300城成交面积环比下降11%,同比下降58%,成交金额同比下降39%;1-10月土地累计成交同比下降23%,为过去5年最低点。房企资金链压力影响土地投资,土地成交减少会影响后续新房供应量。二批土拍成交量出现明显下降,流拍率26%,半数流拍地块位于核心一二线城市且均为涉宅地块,撤牌地块主要位于远郊区,房企拿地积极性明显下滑。非重点城市也有明显降温,南通、徐州、金华等长三角二三线城市,土地市场明显冷却。

(五)房企拿地与销售

房企销售增速下滑明显,10月单月销售业绩环比升1.4%,同比降幅32.2%,降幅较9月收窄3.5pct。销售回升得益于“以价换量”,TOP50房企销售均价出现明显下降,部分房企销售均价较年内最高点下降10%;拿地比较谨慎,28%房企的拿地销售比在0.2以下;半数在0.2-0.4之间;27%高于0.4,低于监管要求(0.4)的房企在增加。深耕长三角的区域性房企、规模房企拿地相对积极。TOP10-30房企拿地销售比超过行业平均水平;房企以价换量的窗口期在收缩,大家买涨不买跌,低能级城市已出现即使下调房价也无法刺激销量的现象,但在二线城市、省会城市还相对受用。

(六)政策面

地方政府如北京等加强预售资金监管,政府担心工程烂尾激发民生问题,加剧开发商流动性危机,很多房企有钱而不能动;部分城市出台限跌令,为了维持价格稳定,交易秩序平稳,要求售价不能低于备案价格的15%,违规则冻结交易网签,房企自救能力进一步恶化。

(七)展望

接下来新房销售仍将“以价换量”为主,预计到延续到明年1季度,目前有20多家房企10月售价和年初相比有明显下跌情况,“以价换量”介入较早,以后还有更多项目参与,但是效果递减。但“以价换量”会导致供应不足,由于原材料成本上升等因素,房企已无大幅降价空间,若降则亏损,因此会暂缓推盘。有些合作项目由于多方意见不一致,导致项目难上市,品牌房企和地方房企合作项目,品牌房企想尽快去化,但是地方房企没有相关财务问题,若低价卖掉会损害自己利益。品牌房企间合作项目,对于价格定价不一致也会导致供应量不足,这些均导致成交量疲弱。

第三轮集中土拍预计比较低迷,如果定价回落,部分企业仍将积极参与,但从二批土拍看,除深圳外土地价格没有明显调整。珠三角、长三角的热点二线城市,中长期看楼市有支撑,但短期仍有量价下行压力,仅价格倒挂项目还能热销,但此类项目占比逐渐降低。目前内生需求集中的城市,没有外来人口,更多依靠本地改善,“以价换量”让大家更加观望,冰冻修复时间更长。企业在三四线城市不计成本低价抛售,造成价格紊乱,让购房者对预期造成根本改变,令政府维稳政策失效;同时房企资金问题造成工程款兑付问题,懒工怠工问题加剧购房者担忧,情绪会传染,即使是基本面好的城市,也会面临下行压力;违约房企的数量会增加,但破产清算的规模房企不会很多。以后房企格局是“28定律” ,80%活下去,用时间换空间,20%活得比较好,不断扩大市场占有率。

02

Q&A

Q1

对明年的销售、投资、开工粗略判断是怎样?

A1

今年行业销售规模还会比较高,维持17亿平米的水平。目前从供应、库存、可售角度,明年会不如今年,后续还要看土地供地情况和政策。今年土地成交量是过去5年的最低点,行业库存处于低位,可售量比较有限,可能有些城市会供应短缺,也会影响成交释放。有些房企考虑利润问题,不排除暂缓开发,价格逐渐回归合理后,逐步刺激需求的合理释放,成交量不至于出现失速下滑。

投资方面会悲观一点,企业更重要是活下去,对于新开工、土地购置会暂缓,有限资金用在保交付、竣工和建安投资,然后根据工程进度申请预售资金回流。叠加今年基数较高,因而明年不太乐观。

对于政策期待,目前更多在居民政策,支持刚需合理消费,毕竟现在居民杠杆比较高,没有加杠杆的空间,同时也需考虑金融机构风险。房企端,政策更多支持企业复工复产。至于鼓励金融机构给房企放款,目前暂未看到。但是房企暴雷影响波及范围已牵连产业链上下游,负面事件逐渐浮出水面,也许也会引起监管关注,但很难有立竿见影的措施。

Q2

销售会不会再次探底?

A2

销售有进一步探底可能,部分区域大幅降价也无法刺激消费,不排除二次探底的可能性。

Q3

房贷利率放松迹象?

A3

按揭周期有缩短,但房贷利率没有形成全面性下降,利来首选AG发财网强,在我们监测的案场、项目,支持按揭政策落地还需要时间。整个房价在回调,金融机构担心抵押物价格打折,经济下行下对于购房者月供能力有考量,尽管按揭是优质贷款,但是不可能一下子放开。过去5-6年每年房贷差不多放5万亿,仅2020年高一点到7.8万亿,今年到10月已接近5万亿,再放即属超额情况。主观性和客观现实决定短期无法形成房贷洪流,更多是“拆东墙补西墙”调整,后续还须观察变化。

Q4

第三批土拍政策调整?

A4

土拍价格方面,第一轮土拍的75%地块的地价比周边可比地价高,每次都会出现下一次起拍价是上一次成交价的情况,全国平均地价超3000元,平均成交楼价大概9000元,地价房价比30%,热点城市的企业利润无法保证,所以未来可能会降低土地价格;还有个调整可能关于土地出让金的分期缴纳,原来规定的完工时间要求等降低。二批供地时配建等制度已经退出,还给企业利润空间,深圳已经率先降低土地价格,其他城市如果跟进,也会督促企业抓住机会。去年疫情期的纾困政策可能再度恢复。

排版 | 太阳

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载

以上代表克而瑞研究中心团队观点,仅供参考

本文首发于微信公众号:克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

相关的主题文章:

上一篇:这个双11!Klosterfrau德国修女携雪梨一起打开潮流养生新方式!
下一篇:没有了